Salut,
C'est intéressant comme approche. Par contre, quand tu dis "modèle solide", tu penses à quoi concrètement ? Parce que entre un truc vite fait sur Excel et une simu qui prend en compte 50 variables, y'a une marge. Tu aurais un exemple de ce que tu considères comme un bon niveau de détail ?
Hello Levistre41,
Excellente question ! Quand je parle de "modèle solide", je ne pense pas forcément à un truc ultra-complexe avec 50 variables (quoique ça peut avoir son intérêt dans certains cas très spécifiques).
Ce que je voulais dire, c'est plutôt un modèle qui te permet de simuler l'évolution de tes cash-flows sur au moins 10-15 ans, en intégrant les principaux facteurs : loyers (avec une hypothèse d'évolution), charges (idem), impôts, et bien sûr le remboursement du prêt. L'idée, c'est de pouvoir jouer avec différents scénarios (taux d'occupation, évolution des taux d'intérêt, travaux...) pour voir comment ça impacterait ta rentabilité et ta capacité à générer du cash. Un tableur bien foutu suffit amplement, pas besoin d'un logiciel de dingue !
Je suis d'accord avec toi, un tableur bien construit est souvent suffisant. Ce qui est bien aussi, c'est de se créer des "stress tests" : par exemple, simuler une période de vacance locative plus longue que prévue, ou une augmentation soudaine des charges de copro. Ça permet de voir si le projet tient toujours la route dans des situations moins idéales.
Oui, les stress tests c'est top! 👍 Mais je pense qu'il ne faut pas non plus tomber dans la parano.
Si on commence à intégrer tous les scénarios catastrophes possibles (genre une invasion de sauterelles 🦗 qui dévorent le toit, une guerre nucléaire ☢️ qui fait baisser la valeur du bien...), on n'investit plus jamais! 😅
Faut trouver le juste milieu entre prudence et paralysie, non? 😉
Camille Gauthier a parfaitement résumé ma pensée, haha ! 😂
Plus sérieusement, c'est vrai que parfois on peut se perdre dans les détails et oublier l'essentiel : est-ce que globalement, le projet est viable et correspond à nos objectifs ? Faut pas se noyer dans un verre d'eau comme on dit !
C'est clair, MarketingZen49, on peut vite être submergé par l'analyse! Perso, j'essaie toujours de me recentrer sur le "pourquoi" de l'investissement. Si ça colle avec mes objectifs de long terme, je me focalise sur les 2-3 risques majeurs et je vois comment les atténuer. Le reste, c'est du bonus ou des ajustements à faire en cours de route, selon moi.
Ok, si je récap´ un peu pour les retardataires qui nous rejoindraient : on est partis de l'idée de MarketingZen49 d'utiliser la modélisation financière pour l'immo, on a parlé de cash-flows sur 10-15 ans avec des hypothèses sur les loyers, charges, impots, etc. DonnerBlume39 a bien fait de souligner l'intérêt des "stress tests" (vacance locative, hausse des charges), et ThreadRider2 nous a rappelé qu'il ne fallait pas non plus devenir complètement paranoïaque. En gros, faut trouver le bon équilibre quoi.
Commentaires (9)
Salut, C'est intéressant comme approche. Par contre, quand tu dis "modèle solide", tu penses à quoi concrètement ? Parce que entre un truc vite fait sur Excel et une simu qui prend en compte 50 variables, y'a une marge. Tu aurais un exemple de ce que tu considères comme un bon niveau de détail ?
Hello Levistre41, Excellente question ! Quand je parle de "modèle solide", je ne pense pas forcément à un truc ultra-complexe avec 50 variables (quoique ça peut avoir son intérêt dans certains cas très spécifiques). Ce que je voulais dire, c'est plutôt un modèle qui te permet de simuler l'évolution de tes cash-flows sur au moins 10-15 ans, en intégrant les principaux facteurs : loyers (avec une hypothèse d'évolution), charges (idem), impôts, et bien sûr le remboursement du prêt. L'idée, c'est de pouvoir jouer avec différents scénarios (taux d'occupation, évolution des taux d'intérêt, travaux...) pour voir comment ça impacterait ta rentabilité et ta capacité à générer du cash. Un tableur bien foutu suffit amplement, pas besoin d'un logiciel de dingue !
Je suis d'accord avec toi, un tableur bien construit est souvent suffisant. Ce qui est bien aussi, c'est de se créer des "stress tests" : par exemple, simuler une période de vacance locative plus longue que prévue, ou une augmentation soudaine des charges de copro. Ça permet de voir si le projet tient toujours la route dans des situations moins idéales.
Oui, les stress tests c'est top! 👍 Mais je pense qu'il ne faut pas non plus tomber dans la parano. Si on commence à intégrer tous les scénarios catastrophes possibles (genre une invasion de sauterelles 🦗 qui dévorent le toit, une guerre nucléaire ☢️ qui fait baisser la valeur du bien...), on n'investit plus jamais! 😅 Faut trouver le juste milieu entre prudence et paralysie, non? 😉
Super, merci pour l'ajout, DonnerBlume39 ! C'est exactement ça, se préparer au pire, mais sans virer Cassandre. 🙂
Tout à fait.
Camille Gauthier a parfaitement résumé ma pensée, haha ! 😂 Plus sérieusement, c'est vrai que parfois on peut se perdre dans les détails et oublier l'essentiel : est-ce que globalement, le projet est viable et correspond à nos objectifs ? Faut pas se noyer dans un verre d'eau comme on dit !
C'est clair, MarketingZen49, on peut vite être submergé par l'analyse! Perso, j'essaie toujours de me recentrer sur le "pourquoi" de l'investissement. Si ça colle avec mes objectifs de long terme, je me focalise sur les 2-3 risques majeurs et je vois comment les atténuer. Le reste, c'est du bonus ou des ajustements à faire en cours de route, selon moi.
Ok, si je récap´ un peu pour les retardataires qui nous rejoindraient : on est partis de l'idée de MarketingZen49 d'utiliser la modélisation financière pour l'immo, on a parlé de cash-flows sur 10-15 ans avec des hypothèses sur les loyers, charges, impots, etc. DonnerBlume39 a bien fait de souligner l'intérêt des "stress tests" (vacance locative, hausse des charges), et ThreadRider2 nous a rappelé qu'il ne fallait pas non plus devenir complètement paranoïaque. En gros, faut trouver le bon équilibre quoi.